Schenkbelasting bij een mantelzorgwoning voorkomen

Wanneer betaal je schenkbelasting over een mantelzorgwoning?

Als je ouders een mantelzorgwoning betalen die op jouw grond wordt geplaatst, kan de Belastingdienst dit beschouwen als een schenking. De redenering: je ouders betalen de woning, maar omdat deze op jouw perceel staat, word jij door natrekking eigenaar. De waarde van de woning is dan een schenking van je ouders aan jou.

Dit kan een forse belastingclaim opleveren. Bij een mantelzorgwoning van 80.000 euro en een jaarlijkse vrijstelling van circa 6.600 euro (ouder-kind, 2026) betaal je over het meerdere 10 tot 20% schenkbelasting, afhankelijk van de relatie en het bedrag.

Hoe voorkom je schenkbelasting?

De meest gebruikte oplossing is het vestigen van een opstalrecht bij de notaris. Met een opstalrecht wordt vastgelegd dat je ouders eigenaar blijven van de mantelzorgwoning, ook al staat deze op jouw grond. Omdat je ouders eigenaar zijn van wat ze betalen, is er geen sprake van een schenking.

Het vestigen van een opstalrecht kost circa 500 tot 1.000 euro aan notariskosten. Dit is een fractie van de schenkbelasting die je anders verschuldigd zou zijn.

Wat is natrekking?

Natrekking is een juridisch principe dat bepaalt dat alles wat duurzaam verbonden is met de grond, eigendom wordt van de grondeigenaar. Een mantelzorgwoning op een fundering wordt daardoor automatisch eigendom van de perceeleigenaar, ook als iemand anders de woning heeft betaald.

Een opstalrecht doorbreekt dit principe. Het geeft de eigenaar van de woning het recht om een bouwwerk op andermans grond te bezitten.

Rekenvoorbeeld

Stel: je ouders betalen een mantelzorgwoning van 80.000 euro die op jouw grond wordt geplaatst.

• Zonder opstalrecht: de volledige 80.000 euro geldt als schenking. Na aftrek van de vrijstelling (6.600 euro) betaal je over 73.400 euro circa 7.340 tot 14.680 euro schenkbelasting.
• Met opstalrecht: je ouders blijven eigenaar, er is geen schenking, dus 0 euro schenkbelasting. Kosten notaris: circa 750 euro.

Wil je mantelzorgwoningen vergelijken en een offerte ontvangen? Vergelijk aanbieders via onze configurator en ontvang vrijblijvend offertes.

Andere aandachtspunten bij de notaris

• Gebruikersvergoeding: overweeg om een symbolische gebruikersvergoeding vast te leggen voor het gebruik van de grond door je ouders
• Einde opstalrecht: leg vast wat er gebeurt met het opstalrecht wanneer de zorgrelatie eindigt (verwijdering, verkoop, overdracht). Lees meer over wat er na overlijden met een mantelzorgwoning gebeurt.
• Erfrecht: het opstalrecht valt bij overlijden in de nalatenschap van je ouders. Maak hierover afspraken in een testament

Lees meer over de bredere fiscale gevolgen van een mantelzorgwoning in ons overzichtsartikel.

Veelgestelde vragen

Is een opstalrecht verplicht bij een mantelzorgwoning?

Niet verplicht, maar sterk aan te raden als iemand anders dan de grondeigenaar de woning betaalt. Zonder opstalrecht loop je het risico op een forse schenkbelasting-aanslag.

Wat kost een opstalrecht bij de notaris?

De notariskosten voor het vestigen van een opstalrecht liggen tussen de 500 en 1.000 euro. De inschrijving bij het Kadaster kost circa 80 tot 130 euro extra.

Moet je schenkbelasting betalen als je de mantelzorgwoning zelf betaalt?

Nee. Als je zelf betaalt voor een mantelzorgwoning op je eigen grond, is er geen sprake van een schenking. Schenkbelasting speelt alleen wanneer een ander de woning betaalt.